Respondemos a vuestras dudas sobre compraventa

En esta entrada de blog vamos responder algunas dudas sobre compraventa que nos venís planteando por redes sociales y que suelen repetirse entre nuestros propios clientes:

¿Cuántos días hay que esperar para firmar una hipoteca?

Cuando se queda reservada la vivienda y se necesita financiación para esa futura compraventa en Notaría, podemos deciros que no hay un tiempo estipulado para la firma en notaría, porque todo va a depender de los trámites o protocolo interno de cada entidad bancaria.

No hay ninguna ley, ni normativa, ni sentencia que establezca un período limitado para firmar esa hipoteca ante notario.

Trámites que debes realizar hasta la concesión definitiva de una hipoteca son:

1. El banco elegido para la hipoteca requerirá documentación de la capacidad económica de cada titular de la futura hipoteca a conceder.
2. El banco realiza estudio de riesgos y viabilidad económica. Va a determinar si eres solvente o no. En función de esa respuesta pasaríamos el filtro para tasar la vivienda a no ser que hayas realizado la tasación previamente a la solicitud del préstamo hipotecario y sea admitido por la entidad bancaria elegida.
3. Tasación. Informe de un perito inmobiliario para concretar la valoración del bien inmueble.
   Las tasaciones que sean realizada por el propio banco o por un perito externo al banco tendrán de validez 6 meses.
4. Firma ante notario. Tras la tasación ya será cuestión que nos de cita la notaría donde se lleve a cabo la firma de la escritura de préstamo hipotecario. En cuanto al tiempo aproximado, se suele tardar aproximadamente 3 semanas para que nos dé fecha la notaría.

¿Qué pasa si compro un inmueble y no hago la escritura?

Aunque la respuesta pueda parecer obvia, esta es una de las dudas sobre compraventa que más recibimos.

Vas a tener serios problemas y por eso siempre aconsejamos que se realiza escritura notarial y se inscriba en el registro de la propiedad. Hay dos situaciones en esta pregunta:

• Compro un bien inmueble mediante contrato privado sin pasar por notaría.
• Compro un bien inmueble hago escritura y no la inscribo.

En estos dos escenarios se plantearán los siguientes obstáculos/problemas:

1. No hay ninguna garantía que esa vivienda o bien inmueble adquirido por contrato privado o escritura no inscrita en el registro pueda ser vendida a otra/s personas/s o empresas o cualquier entidad jurídica con capacidad de enajenar. Nos encontramos ante una evidente inseguridad jurídica.
2. No podrás nunca pedir una hipoteca.
3. No podrás vender a nadie, ya que no eres propietario a efectos legales de esa finca registral.
4. Los futuros herederos tendrán que asumir mayores costes económicos el adjudicarse esa finca registral cuando la herencia sea aceptada y se realicen las adjudicaciones.
5. No habrá ninguna protección de cara a futuros embargos que puedan venir del anterior dueño por deudas.

¿Qué validez tiene un contrato de compraventa sin notario?

Tiene plena validez.

Una compraventa tanto en un contrato privado como en una escritura pública es plenamente vinculante para las partes.

Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo el realizar el contrato de compraventa sin notaria no es causa suficiente de resolución del contrato ya que no es una obligación el realizar las compraventas por escritura notarial salvo que se haya pactado lo contrario.

Importante: es aconsejable realizar mediante notaria ya que tiene eficacia erga omnes, es decir, a favor de todos, sin embargo, el contrato de compraventa sin notario sólo va a tener eficacia entre las partes.

¿Qué ocurre cuando el vendedor se niega a firmar la escritura?

Ocurre que el comprador puede solicitar la resolución del contrato de compraventa si se recoge en el contrato.

Esta cuestión es resuelta por el Tribunal Supremo.

No hay obligación de elevar a público el contrato privado y este comportamiento del vendedor de negarse no es motivo para resolver el contrato, salvo la excepción de que se haga hecho constar expresamente en el contrato privado de compraventa que la falta de elevarlo a público mediante escritura notarial constituya causa de resolución.

Doctrina recogida por el Tribunal Supremo, nos hacemos eco del siguiente razonamiento jurídico de la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 2 de octubre de 2017 (páginas 11 y 12, ver).

«(…) Aunque, como regla general, la obligación de elevar a público el contrato otorgado en documento privado solo da lugar a la facultad de exigir sus obligaciones recíprocas (Artículos 1278 y 1280 Código Civil), las partes, al amparo de la autonomía de la voluntad, pueden atribuir a tal obligación el carácter de esencial a efectos de facultar a la parte que lo solicita para resolver el contrato si la otra se niega.

(…) Así lo hicieron las partes litigantes en el presente caso, al prever en la cláusula 3.5 del «pacto tercero» del contrato celebrado las consecuencias que tendría para las partes la incomparecencia o la negativa a otorgar escritura pública en los plazos previstos. Producido el incumplimiento de la obligación garantizada por la cláusula penal, el incumplimiento es total, y no procede moderar la pena.»

Más dudas sobre compraventa

Si tienes más preguntas sin resolver o dudas sobre compraventa acerca de derecho inmobiliario, contacta con nosotros. También resolvemos más cuestiones similares en este otro artículo de nuestro blog jurídico.