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Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

La Nueva Ley reguladora del Mercado Hipotecario cuya entrada en vigor será el 16 de junio de 2019.

¿Cuáles son los principales cambios en la nueva Ley Hipotecaria?:

1.- Los bancos que suscriban una hipoteca pagarán el impuesto de Actos Jurídicos Documentos (AJD), las primeras copias del notario, los gastos del registro y de la gestoría, mientras que el cliente pagará segundas copias del notario y los gastos de tasación.

2.- Para llevar a cabo una ejecución se amplían a 12 las cuotas impagadas o el 3% del capital principal prestado en la primera mitad de la vida del préstamo, y de 15 cuotas y el 7% en la segunda mitad del crédito.

Artículo 24. Vencimiento Anticipado.

b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.”

3.-Se eliminan las cláusulas suelo.

Artículo 21. Variaciones en el tipo de interés.

3. En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés.”

4.- La ley establecerá una disposición adicional para que la nueva cláusula de vencimiento anticipado no afecte a los embargos actualmente suspendidos y pendientes de resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y no recoge la prohibición de los desalojos forzosos sin alternativa habitacional para colectivos vulnerables.

5.- Comisiones.

Por otro lado, se limitará por primera vez la comisión máxima a aplicar por un banco a un cliente en caso de que el segundo decida devolver de forma anticipada parte o la totalidad de la deuda de un préstamo a tipo fijo. Hasta ahora solo estaban regulados los reembolsos anticipados en préstamos a tipo variable, cuyas comisiones, que ya estaban establecidas por ley, se reducirán.

En concreto, se introducen límites máximos a las comisiones por reembolso anticipado en los préstamos a tipo de interés fijo de hasta un 2% del capital amortizado los diez primeros años de vida y del 1,5% si se decide llevar a cabo posteriormente.

A tipo variable, las comisiones máximas pasan del 0,5% del capital amortizado establecido actualmente en caso de que tengan lugar en los cinco primeros años de vida del préstamo, o del 0,25% si se produce después, hasta el 0,25% durante los tres primeros años (o, alternativamente, al 0,15% durante los cinco primeros años, en función de lo que acuerden las partes) y al 0% después.

El Banco de España justifica las comisiones más elevadas en los préstamos a tipo de interés fijo con el fin de evitar la pérdida financiera, sin embargo admite que es posible que en ciertos casos no se cubra completamente con los límites máximos establecidos en la nueva regulación.

6.- El cliente podrá contratar con otra entidad diferente a la que le concede el préstamo los seguros o pólizas de hogar, vida o protección del crédito siempre que cumpla los requisitos que marca el contrato y el prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de estas pólizas.

7.- Las cajas rurales y las cooperativas de crédito, exentas actualmente de pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, podrían abonarlo en el caso de que concedan un préstamo.

8.- El banco dará al cliente 10 días para analizar la información precontractual de los préstamos inmobiliarios antes de firmarlos, y también deberá ofrecer una ficha estandarizada para que el cliente pueda comparar las condiciones hipotecarias que le ofrece cada entidad.

Artículo 10. Información precontractual de los préstamos inmobiliarios.

1. El prestamista y, si ha lugar, el intermediario de crédito o su representante designado ofrecerán al prestatario la información personalizada que necesite para comparar los préstamos disponibles en el mercado, para evaluar sus implicaciones y para tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de préstamo sin demora injustificada, una vez que el prestatario haya dado la información necesaria sobre sus necesidades, situación financiera y preferencias, con suficiente antelación, que nunca será inferior a diez días naturales, respecto del momento en que el prestatario quede vinculado por cualquier contrato u oferta de préstamo.

2. La información personalizada a que se refiere este artículo se facilitará mediante la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que se recoge en el Anexo I de esta Ley.”

9.- El Código de Buenas Practicas bancario será permanente para que las entidades tengan que aplicarlo a todos los préstamos y no solo a los firmados antes de 2012.

10.- La comisión por interés de demora se ha quedado en el interés remuneratorio más el 2% Doctrina Supremo avalada por Europa.

“Artículo 25. Intereses de demora.

1. En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más dos puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.”

11.- Los trasteros, garajes u otros elementos que sin constituir vivienda como tal cumplan una función doméstica también serán considerados inmuebles.

12.- Más responsabilidades a Notarios y Registradores en cuanto a su labor de información precontractual.

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