¿He de firmar primero la escritura de compraventa o la hipoteca?
¡Enhorabuena! Si has entrado a leer este artículo es porque tienes pensado adquirir tu primera vivienda o bien eres una persona curiosa que quiere aprender sobre compraventa. Al hacernos esta pregunta lo primero que nos viene a la cabeza es: ¿Qué fue antes el huevo o la gallina?
Pues te voy a decir que esta pregunta puede ser un poco más compleja. Porque si no tienes dinero no puedes comprar, pero si no puedes comprar no puedes pedir una hipoteca y, por tanto, no puedes tener hipoteca si no eres propietario y no has comprado previamente.
En un momento del negocio jurídico todo es etéreo. Esto es entre la firma de la compraventa y la escritura de la hipoteca. Pero vayamos paso a paso para entender un poco mejor este proceso.
Firma de la compraventa o hipoteca
Antes de firmar el préstamo hay que firmar la escritura pública de compraventa. Hay que abonar ambas ante notario y se encarga de ello el comprador. Es por ello por lo que el comprador es el encargado de elegir la notaria. El precio del notario está marcado por ley y todos cobran lo mismo por los mismos servicios. Está regulado en el Arancel de los Notarios, Real Decreto 146/1989. Sobre estos aranceles se puede aplicar un descuento de un 10%. Aproximadamente una vivienda de 100.000€ los gastos ascenderán a 850€.
El siguiente paso es liquidar los impuestos. Si estamos ante una vivienda nueva habrá que abonar el IVA al promotor. Él será el encargado de abonarlo a la Agencia Tributaria. En el caso de viviendas de segunda mano, lo que hay que abonar es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que suele variar entre un 8% y un 10% según cada CC.AA.
Existen ventajas fiscales para familias numerosas y jóvenes que adquieren viviendas de protección oficial. El plazo para abonar este impuesto es de 30 días. El ITP y el IVA son incompatibles. Si se abona uno no se abona el otro. El IVA grava el intercambio con una empresa o profesional. El ITP grava las transmisiones entre particulares.
Otro impuesto no menos importante es el Catastro. Tiene un plazo de inscripción de dos meses desde la firma de la escritura. Hay que rellenar un formulario con los datos del vendedor y del comprador y acompañarlo de una copia simple de la escritura de compraventa.
Quién inscribe la vivienda en el Registro Público
Abonados los impuestos y con las escrituras en la mano, el siguiente paso es inscribir la vivienda en el Registro Público. Los puede inscribir el notario, una gestoría o tú mismo. La documentación para inscribirlo consta de la escritura pública, el justificante de presentación de la plusvalía y el justificante del impuesto de transmisiones patrimoniales. Entregados estos documentos y abonado el registro ya figuras de cara a terceros como propietario. Esto te protege frente a acreedores del vendedor, así como de cargas ocultas que pudiera tener el inmueble.
Como cada firma de escritura es distinta una de otra debido a las peculiaridades que tienen es importante reseñar que en la firma se debe prestar especial atención a los documentos que se tienen delante. Tanto la compraventa como la hipoteca es un tema delicado y no querrás estar vinculado a un contrato de muchos años en el que no has leído y comprendido perfectamente cada punto.
¿Qué pasa después de firmar la escritura de compraventa de vivienda y/o de hipoteca?
Inmediatamente posterior a la firma de las escrituras notariales, el comprador y vendedor tienen un plazo corto de tiempo para presentar y liquidar los impuestos que a cada uno le corresponda. La presentación y liquidación de los impuestos es fundamental debido a que si no liquidamos los impuestos no podremos avanzar en la gestión de la inscripción del bien inmueble en el registro de la propiedad a nombre del comprador.
Qué impuestos le corresponde pagar al vendedor?
– PLUSVALIA: se trata de un impuesto de naturaleza municipal que grava la transmisión de un bien inmueble, se calcula sobre un porcentaje del valor catastral. El plazo para liquidar este impuesto es de 30 días hábiles siguientes a la venta del bien.
– IRPF: las compraventas se declaran en la declaración de la renta del año siguiente. Dependiendo de la operación se tendrás declarar la ganancia o perdida patrimonial.
– IBI ANUAL: se paga cualquiera que sea el tipo de bien inmueble y le corresponde al vendedor si este es propietaria del bien inmueble a fecha de 1 de enero, aunque en la práctica se puede pactar algo diferente.
Qué impuestos le corresponde pagar al comprador?
– IVA: este impuesto lo paga exclusivamente el comprador equivalente al 10 % sobre el precio escriturado. El importe del porcentaje es inferior si nos encontramos ante viviendas de protección oficial o si la compraventa se lleva a cabo en las comunidades autónomas de las Islas Canarias, Ceuta y Melilla.
– ITP: grava la compraventa de viviendas de segunda mano, el porcentaje oscila entre 6 y 8% dependido la comunidad autónoma, aunque existen tipos más bajos en algunas comunidades autónomas si se cumplen otros requisitos como la edad del comprador.
¿Cuándo se entregan las llaves de la vivienda?
En la compraventa de viviendas la entrega de llaves de la vivienda se lleva a cabo en la firma ante notario de la escritura de compraventa. Es decir, la entrega de llaves o la entrega de la posesión de la vivienda se efectúa en la propia notaria, en el momento de la firma.
Es bastante peligroso entregar antes de la firma las llaves de la vivienda, en el caso de que seas vendedor, porque es posible que los compradores no acudan a notaria para formalizar la compraventa ante Notaria, en este caso, el vendedor tendría que iniciar un procedimiento judicial para recuperar la posesión de la vivienda.
Igual ocurre con los supuestos en los que los compradores permiten a los vendedores una demora en la entrega de la llaves de la vivienda con la finalidad de mudarse de vivienda, en este tipo de supuestos, los vendedores pueden no cumplir con el plazo estipulado para abandonar la vivienda, lo cual conllevaría para los compradores ( nuevos propietarios) tener que iniciar procedimientos judiciales para que los antiguos propietarios abandonen la vivienda.
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