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¿A qué impuestos tengo que hacer frente cuando compro una vivienda?

A la hora de decidir la adquisición de una vivienda, debemos tener en cuenta diferentes aspectos o condicionantes, en este post vamos a alejarnos de los aspectos puramente estéticos o de habitabilidad de la vivienda para ofrecer una visión de las repercusiones fiscales de dicha compra.
En primer lugar, los diferentes impuestos que gravan la adquisición de una vivienda son:
– IVA (en el caso de que sea una vivienda nueva, es decir primera entrega de vivienda).
– Impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas TPO (en caso de ser vivienda de segunda entrega).
– Impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD).
– Impuesto sobre incremento de valor de bienes de naturaleza urbana (IIVTNU), al cual hace frente la parte vendedora.
– Repercusiones en IRPF.
– Impuesto de bienes Inmuebles IBI.
IVA
Se encuentran gravadas por IVA las primeras entregas de vivienda es decir, aquellas que se adquieren al promotor una vez la construcción o rehabilitación de la vivienda ha finalizado.
Las obras de construcción o rehabilitación se entienden terminadas cuando se expide el correspondiente certificado de fin de obra.
En este tipo de supuestos, el tipo que se aplica sobre el precio de venta son:
10% con carácter general, incluidos los garajes y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente, siempre que el número de plazas de garaje a asignar al comprador no exceda de dos unidades.
4% para viviendas sometidas a algún régimen de protección.
ITP (por Transmisiones Onerosas).
En el supuesto distinto al anteriormente mencionado, es decir que lavivienda adquirida no sea una vivienda nueva (no proviene directamente delpromotor/constructor) sino que constituye segunda entrega o posteriorentregas, el comprador está obligado a pagar un impuesto llamado Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que grava dicha transmisión.
El tipo impositivo aplicable varía según la comunidad autónoma de que se trate, pero que suele ser del 6 % o el 10% sobre el precio de venta reflejado en la escritura pública de compraventa, salvo que el valor comprobado por Hacienda sea mayor, en cuyo caso el expresado porcentaje se aplicará sobre el valor comprobado por Hacienda.
La forma de pago de dicho impuesto se realiza mediante el sistema de autoliquidación, que implica que el mismo sujeto pasivo del impuesto calcula su importe rellenando el correspondiente impreso y presentándolo en cualquier banco o caja de ahorros donde se efectuará el ingreso en la cuenta de Hacienda. Una vez pagado el impuesto, se presentará el impreso junto con la copia de la escritura en cualquier oficina de Hacienda para ser sellados.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Normalmente en los casos en que la transmisión de la vivienda sea primera entrega además de conllevar el pago de IVA, suele ser obligatorio el pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, es decir en los supuestos de primera entrega, dependiendo de la comunidad autónoma de que se trate, el tipo impositivo se encuentra entre el 0,5% y el 1,5% del precio de venta.
El Impuesto se paga por el comprador en el plazo de 30 días hábiles desde la fecha de la firma de la escritura de venta, al igual que el impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas se realiza por el procedimiento de autoliquidación.
El AJD, en su modalidad documentos notariales, se grava fundamentalmente la “formalización”, y por ello se someten a tributación por esta modalidad los documentos notariales (la llamada “cuota fija”, conocida como el papel notarial y la conflictiva cuota variable, de gran aplicación en la práctica notarial), documentos mercantiles y documentos administrativos.
Este impuesto es incompatible con el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP), motivo por el cual las operaciones sujetas a ITP que se formalicen en documento notarial sólo quedarán sujetas al Impuesto Actos Jurídicos Documentados (AJD) en su cuota fija.
Impuesto sobre el Incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (Plusvalía municipal) Este impuesto como hemos manifestado con anterioridad tiene que hacer frente la parte vendedora del inmueble. En este gravamen tributa el aumento de valor de los terrenos urbanos experimentado desde el momento de adquisición de la vivienda o inmueble hasta la fecha de su transmisión, con un máximo de veinte años, transcurridos los cuales desaparece la obligación de pagar el impuesto.
La obligación de pago del Impuesto de Plusvalía se origina cada vez que se transmite una vivienda, la liquidación de este impuesto lo lleva a cabo el Ayuntamiento del lugar donde se halle enclavada la finca remitirá la notificación de pago y exigirá siempre el pago de este Impuesto al vendedor. Debiendo el sujeto pasivo del impuesto presentar únicamente un formulario en el Ayuntamiento correspondiente, en el que deben consignarse una serie de datos del inmueble.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
En el momento en que se produzca la transmisión la parte vendedora tendrá la obligación de reflejar en su declaración de la renta la ganancia/pérdida patrimonial obtenida por la venta, se debe declarar en el Impuesto de la Renta del correspondiente ejercicio fiscal, y se integrará en la base imponible del ahorro del IRPF.
Para calcular la ganancia/pérdida patrimonial se resta el valor de transmisión del valor de adquisición, aplicando un coeficiente de actualización.
Hay que recordar que las viviendas adquiridas a partir del 1 de enero del año 2013 no tendrán derecho a poder aplicar la deducción por adquisición de vivienda habitual en su declaración de IRPF.
Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal anual que grava la titularidad de la vivienda. El vendedor debe estar al corriente del pago de dicho impuesto antes de transmitir la vivienda.
El propietario de una vivienda está obligado a pagar anualmente un impuesto municipal que se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y que recibe el nombre de Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), o más coloquialmente Contribución Urbana.
El devengo de este impuesto se produce el día 1 de enero de cada año natural, lo que significa que tendrá la consideración de sujeto pasivo del impuesto, y estará obligado a pagarlo, quien resulte propietario del inmueble en esa fecha, sin que pierda el carácter de sujeto pasivo del impuesto por el hecho de transmitir la vivienda con posterioridad al 1 de enero.